炒房客“梦碎”唐山

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万科前董事长王石曾表示··|,“开发商拿地盖楼卖房挣钱很多··|,但是炒房客的挣钱速度更快、更多··|--。炒房客才是楼市黄金十年最大的受益者··|--。”而近日··|,炒房客“踩雷”唐山的事件让一部分炒户客成为“大笑话”··|,这些曾经在年初房价疯涨狂潮中··|,以售价7000元/平方米的均价抢走了唐山本地人2000元/平方米都不要的五证不全烂尾楼··|,如今却难以脱身··|--。

炒房客在唐山楼市马失前蹄的根本原因或许还是人性中的“贪婪”··|--。从去年开始··|,北京及环京地区带动一部分投资需求进一步外溢··|,在京唐城际铁路沿线房价一路看涨以及唐山房价多年未涨的背景下··|,大量投资客涌入唐山这个传统重工业城市投资炒房··|,“萝卜快了不洗泥”··|,众多投资客不管项目质量、开发商背景如何··|,在汹涌的投资潮中··|,皆悉数拿下··|--。据唐山房地产代理销售的一位中介透露··|,唐山市十年楼市库存··|,仅三个月便一扫而光··|--。

然而··|,由于限购政策不断加码··|,购房门槛不断提高··|,以及开发商资金链断裂等问题··|,唐山许多项目不仅烂尾··|,且不具备销售资格··|,导致许多投资客拿不到房本、收不到房陷入了“退不能退、卖不能卖”的尴尬境地··|--。

炒房团在唐山发生了什么|-··?为一探究竟··|,7月8日本刊记者记者从北京国贸沿着102国道一路向东驶出北京··|,经过京哈高速··|,耗时两小时记者到达了此次投资客集中的“踩雷区”君德城上城项目··|,该项目位于唐山市路北区裕华道与卫国路交叉口··|--。

记者实地勘察中··|,该项目售楼处紧闭··|--。据附近知情者向记者透露··|,该项目于2013年8月左右停工后一直处于烂尾状态··|,直至去年12月··|,项目的开发商君德地产对外表示已有足够资金重新开工··|,并于今年开春重启销售··|,当时正值环京楼市一片火爆··|,大批外地购房者在代理销售的牵线下乘坐大巴到唐山买房··|,几乎是头也不抬··|,问也不问的就直接签约··|--。直到今年4月··|,该项目因五证不全被唐山市住建局禁止销售··|--。即便被官方禁售··|,但该项目依然坚持违规对外销售··|,最终在今年前五月共售出八栋烂尾楼中的1000多套房屋··|,据销售人员回忆··|,甚至有些炒房客都没去看样板间就立即签约了··|--。

随后··|,记者前往该项目处··|,看到该项目施工现场仅有几位工人··|,8栋多年没建完的框架已经摇摇欲坠··|,各种钢筋已经被腐蚀生锈变黑··|,“君德地产已经开始清理项目遗留问题了··|,包括项目因烂尾时间较长钢筋生锈等造成的潜在质量风险··|--。”据现场工人表示··|,“该项目从2011年启动以来已多次停工··|,刚开盘时均价才3000元/平方米··|,直到2014年停工时也才报价6000元/平方米··|,这都无人问津··|--。但今年开春7000—10000元/平方米都被一抢而空··|,不知道那些购房者在想什么··|--。”

“项目现在人手比较缺少··|,所有工人加起来也才30多个··|,并且建筑材料经常稀缺··|,开发商也没给我们规定竣工时间··|--。”一位工人表示··|--。

此外··|,在君德城上城的业主论坛遇到的一位购房者对记者透露··|,“我以7500元/平方米的价格··|,交了40万的首付··|,但是现在因为限购政策我达不到购房标准··|,所以拿不到房本··|,找开发商退款也无果··|,现今已经陷入两难境地··|--。”

“当时销售告诉我说··|,这个项目旁边有大开发商拿了地··|,马上就会升值··|,我想着买房人多了··|,开发商有钱了就能复工了··|,没想到是个新民居项目··|,五证连一证也没有··|,而且至今连国有土地使用证也未办理下来··|--。”该业主表示··|--。

新民居是什么|-··?据了解··|,新民居是房地产开发的一种新形式··|,区别于以前的小产权房即村证房··|,是经过国家级房地产开主管部门批准进行开发的··|--。新民居的开发形式是在村集体土地上为村民建房··|,但为了保证开发商的利益··|,除了给村民的一部分房子··|,其他的用于对外销售··|,这部分房屋可以在房地产主管部门办理产权登记··|--。

这种开发形式不同于小产权房··|,因为小产权房没有经过任何部门的批准··|,没有任何手续··|,但新民居是有手续的··|--。但新民居又不同于纯商品房··|,商品房的土地是开发商通过交土地出让金得到的··|,所建成的房屋除了可以取得房屋的产权证还可以有土地证··|,可新民居虽然可以办理房屋的产权证··|,但不可以办理土地证··|,因此··|,新民居的土地性质属集体性质··|,遇到拆迁是不能获得补偿的··|--。

“因为可以拿到房屋的产权证··|,很多购房者没问清便新民居当成普通住宅购置··|,被开发商蒙骗过关··|--。”北京市房管局曾公开告诫购房者··|--。

君德城上城共有32栋楼··|,其中新民居项目有5栋楼··|,其他都为商品房项目··|,因为规划、土地和资金问题烂尾停工··|,而存在各种遗留问题··|,并且在五证不全的情况下项目进行了违规销售··|--。当然··|,在唐山不止君德城上城一个新居民建设项目··|,这意思味在此也不只一个“雷区”··|--。

位于唐山丰润区常庄乡门赵庄村的常香园项目同样为新民居建设项目··|,此外··|,唐山的富丽国际花园、唐门一品、龙泽国际、丰登坞镇隆丰园、东方渔人码头、凤凰盛世、枫桥雅居、美度公馆、金色雅居等多个项目也存在五证不全情况下违规销售等问题··|--。目前唐山市及各区县政府正在筹划成立处理房地产开发遗留问题领导小组··|,专门处理90多个问题项目··|,并将在7月中出台具体处理措施··|--。

炒房客盲目入市··|,对赌唐山房价··|,正是如此众多非理性的投资客们蜂拥而至··|,才给了唐山不合规的开发商“空手套白狼”的机会··|--。

房地产黄金十年··|,捞到房产升值红利的投资客数量要远多于“踩雷”的投资客··|,因此炒房的收益也要远大于“被套”的风险··|,而唐山的前车之鉴··|,也给全国炒房客一个“警告”··|,盲目跟风炒房必然有多重风险··|--。

炒房客疯狂涌入唐山不止自己踩雷··|,还炒高了唐山的房价··|,据房天下统计数据显示··|,唐山楼市房产单价从开春时的5000元/平方米飙升至现今的9000元/平方米上下··|--。

例如··|,位于唐山市区路南区新华道和友谊路交叉口东南角的渤海豪庭··|,3月16日的报价为5500元/平方米··|,到了6月5日的报价则为15000元/平方米;另外渤海豪庭邻近项目仁恒湖滨城··|,3月16日价格为5800元/平方米··|,而6月5日涨到13000元/平方米··|,短短三个月内唐山经历了触目惊心的涨价潮··|--。并且因为涨价唐山不得不出台外地人在唐山限购一套住房的限购政策··|--。

据了解··|,来唐山买房的外地人占90%以上··|,主要是北京及周边客户··|,本地人很少··|,投资投机的比例相当大··|--。这也让当地开发商抓住了“机遇”··|,多年烂尾楼以高价售出··|--。

大批的投资客为什么来唐山|-··?在其他环京城市已经透支房价和限购的情况下··|,唐山被视为大北京最后的价值洼地··|--。作为京津冀一体化进程中受益城市之一··|,唐山楼市的确迎来了一些利好因素··|--。其中··|,最受楼盘销售人员推崇的是京唐高铁··|--。

这条连通唐山与北京的高铁已于2016年底正式开工··|--。作为京津冀地区的城际高速铁路··|,京唐城铁起点位于北京站··|,终点唐山··|,全长148.74千米··|,全线共设置北京城市副中心(新北京东)、燕郊、大厂、香河、宝坻南、鸦鸿桥、唐山7座车站··|,最高设计时速为350千米··|--。待全线贯通后··|,北京至唐山两地之间通勤时间约为50分钟··|--。

当京唐高铁贯通后··|,便可大大减少了京唐之间的通勤时间··|--。然而仅靠一辆50分钟通勤的高铁是否就能实现以去库存为楼市主旋律的唐山“蜕变成蝶”吗|-··?我们的炒房客或许根本没考虑过··|,在疯狂的涨价风潮下··|,他们一心只期待房价上涨再涨最终带来的实际利益··|--。

显然··|,未来炒房客想要套现··|,必须要有刚需购房者进场“接盘”··|,然而这类购房者一般均为工薪阶层的上班族··|,对通勤成本非常敏感··|--。即使这部分客群愿意买郊区的房子··|,但如果上下班通勤成本超出其所能接受的极限··|,再便宜也不会买的··|,高铁带不来刚需人群··|,炒房客只能被套··|--。

其次··|,作为北京的卫星城··|,唐山早些时候就承接了首钢等北京的重工业转移··|--。重工业的发展拉动了当地的经济发展··|,但重工业占比过重也为这座城市烙下“顽疾”··|,在传统产业式微的今天··|,去一座传统重工业城市买房··|,显然是一种不合时宜的行为··|--。近几年··|,唐山努力做经济结构的转型··|,将发展重工业转型为发展轻工业··|,但是··|,由于内在驱动力不足··|,经济结构调整的效果一直不理想··|--。

改造一个旧城市是很困难的··|,而建一个新城显然要容易的多··|,从这个角度来说··|,相比其他“固安”、“雄安新区”等可以带来足够想象空间的环京区域··|,唐山显然要逊色的多··|--。

注:部分数据与资料来自房天下和网上公开资料

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